Mieterhoehung bis zur Ortsüblichen Vergleichsmiete

Die im Mietvertrag vereinbarte Miete kann der Vermieter nicht nach Lust und Laune erhöhen. Mieterhöhungen werden durch das Bürgerliche Gesetzbuch enge Grenzen gesetzt.

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Im Mietvertrag können regelmäßige Mieterhöhungen durch Vereinbarung einer Staffelmiete (die Mietsteigerungen für die nächsten Jahre werden im Mietvertrag exakt festgelegt) oder Indexmiete (die Mietsteigerungen werden durch eine Mietgleitklausel gemäß der Inflationsrate angepasst) festgelegt werden. Ist im Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthalten, gibt es nur zwei Möglichkeiten, wie der Vermieter die Grundmiete (Netto-Kaltmiete) erhöhen kann:

• durch eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• durch eine Mieterhöhung wegen Modernisierung

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Nein, bei preisgebundenem Wohnraum gelten Sondervorschriften. Es gilt das Wohnungsbindungsgesetz.

Nein. Die gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung finden hier keine Anwendung (§ 549 BGB).

Zum vorübergehenden Gebrauch ist eine Wohnung dann vermietet, wenn der Mieter die Wohnung nur zu einem gewissen Zweck für eine absehbare Zeit benötigt und nicht zum Mittelpunkt seiner Lebensführung machen will. Beispiele sind Ferienwohnungen, Wohnungen während einer Montagetätigkeit, Kuraufenthalt, Messe oder Wohnungen, die der Vermieter während einer längeren Reise vermietet.

Nein, die gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung finden hier keine Anwendung (§ 549 BGB).

Der Vermieter kann in gewissen zeitlichen Abständen fordern, dass die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die durchschnittlich für vergleichbare andere Wohnungen in derselben Gegend oder Gemeinde gezahlt wird. Die neue Miete darf also bei dieser Mieterhöhung nicht teurer werden, als die Durchschnittsmiete vergleichbarer anderer Wohnungen. Ausgeschlossen ist eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete bei

• Staffelmietverträgen (die Mietsteigerungen für die nächsten Jahren sind im Mietvertrag exakt festgelegt)
• Indexmieten (die Mietsteigerungen werden durch eine Mietgleitklausel gemäß der Inflationsrate angepasst)
• Befristeten Mietverträgen (die Dauer des Mietverhältnisses ist genau bestimmt)

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Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Durchschnittsmiete, die in der Gemeinde oder einer ähnlichen Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren gezahlt wurde (§ 558 BGB).

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Hat die Gemeinde einen Mietspiegel, kann man dort die ortsübliche Vergleichsmiete ablesen. Ansonsten kann man sich auch mit einer Mietdatenbank behelfen. Wird eine solche bei der Gemeinde nicht geführt, muss man Nachforschungen in der Nachbarschaft und Umgebung anstellen. Notfalls hilft ein Sachverständigengutachten.

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Die Miete ohne Nebenkosten darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöht werden (Kappungsgrenze). Hat der Mieter eine sehr günstige Miete, kann der Vermieter also nicht einfach die Miete verdoppeln, weil die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend hoch ist. Beispiel: Am 1.7.2015 beträgt die Miete noch die mietvertraglich vereinbarten 700 Euro. Zum 1.3.2016 erhöht der Vermieter zulässig die Miete auf 800 Euro. Zum 1.5.2018 will er die Miete im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf 900 Euro festlegen. Eine solche Erhöhung ist nicht möglich. Die Miete darf nur auf 840 Euro erhöht werden, da die Kappungsgrenze sonst überschritten wird.

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Der Vermieter kann innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraumes die Miete bei Beachtung der Kappungsgrenze von 20 Prozent mehrmals, jedoch nicht beliebig oft erhöhen. Die Miete muss in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Zwischen der letzten Mieterhöhung und der Wirksamkeit der neuen Mieterhöhung muss also ein Zeitabstand von 15 Monaten liegen (§ 558 BGB). Beispiel: Die Miete betrug nach einer Erhöhung von 10 Prozent am 01.03.2016 Euro 440. Am 13.03 2017 geht dem Mieter ein neues Mieterhöhungsverlangen zu, nach dem der Mieter ab 01.06.2017 eine Miete von Euro 460 bezahlen soll. Dieses Vorgehen des Vermieters ist zulässig.

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Die Mieterhöhung muss schriftlich (Textform, also auch per Telefax oder E-Mail) erfolgen. Der Vermieter darf das Schreiben frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung dem Mieter zusenden und muss die Mieterhöhung, die frühestens drei Monate später wirksam wird, begründen. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die "ortsübliche Miete" verlangt. Die verlangte höhere Miete muss betragsmäßig angegeben werden und der Vermieter muss genau darlegen, dass die verlangte höhere Miete ortsüblich ist. Zur Begründung kann sich der Vermieter auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus der Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen oder ein begründetes Sachverständigengutachten beziehen.

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Ja. Der Vermieter muss in seiner Mieterhöhung auf die Daten in einem qualifizierten Mietspiegel, sofern es einen solchen für die Gemeinde gibt, hinweisen.

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Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung mit aktuellen Daten zu Mieten einzelner Wohnungen. Sie wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern von Mietern und Vermietern gemeinsam geführt. Der Vorteil zum Mietspiegel besteht in der höheren Aktualität durch laufende Anpassung der Daten. Mietdatenbanken sind bisher noch kaum zu finden (§ 558e BGB).

Der Mieter kann den Monat, in dem er das Schreiben erhalten hat und zusätzlich die zwei folgenden Monate bedenken, ob er dem Mieterhöhungsverlangen seines Vermieters zustimmt. Bekommt er das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters beispielsweise am 13.03. muss er bis 31.05. entscheiden, was er unternimmt. Ab 1.6. kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

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Hat der Vermieter alle gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten, sollte der Mieter der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmen, wenn er nicht von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen oder einen verlorenen Prozess riskieren will. Ein Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter bis zum Ende der zwei Folgemonate nach Erhalt des Schreibens zu. Kündigt er innerhalb dieser Zeit, muss er nach weiteren zwei Monaten aus der Wohnung ausziehen (§ 561 BGB). Die Mieterhöhung wird bei dieser Kündigung nicht mehr wirksam.

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